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Investissement locatif : comment faire le bon choix ?

Investir dans l’immobilier ne s’improvise pas. Marie, 50 ans, agricultrice dans la Marne, s’est constitué un capital suffisant. Elle souhaite se lancer dans la location immobilière. Elle se donne une semaine pour mener sa réflexion.

Immobilier : chacun sa route, chacun son chemin…

Il existe différents types de locations avec chacune ses propres règles fiscales, sociales et de TVA. Pour Marie, difficile de s’y retrouver ! Existe-t-il un type de location plus rentable qu’un autre ? Quelles sont les bonnes questions à se poser ?

Location nue ou meublée

Lundi, Marie interroge son conseiller fiscal sur les locations nues. Contrairement aux meublées, les locations nues sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Cela signifie que seule une petite catégorie de charges limitativement énumérées est déductible des revenus.

Ce type de location n’est pas imposable à la TVA et échappe aux cotisations sociales. À l’inverse, la location meublée (en professionnel ou non) pour la résidence principale du locataire relève du régime des BIC (Bénéfices Industriels ou Commerciaux). Sa fiscalité est plus favorable.

En micro BIC, l’abattement sur les revenus est de 50 % alors qu’en revenus fonciers il n’est que de 30 %. Au régime réel des BIC, la plupart des charges sont déductibles, l’acquisition de l’immeuble est amortissable ainsi que le mobilier. Ce type de location n’est pas imposable à la TVA et pour les loueurs en meublé non professionnels, il n’y a pas d’assujettissement aux cotisations sociales.

Location de tourisme

Mardi, café en terrasse de Reims. Marie retrouve une amie qui a investi dans la location de meublé de tourisme près de la cathédrale. Le succès est sans conteste, l’utilisation des plateformes de location en ligne lui permet de louer sans difficultés toute l’année à une clientèle internationale.

Les loyers au week-end ou à la semaine sont mieux valorisés qu’une location à l’année avec une fiscalité identique à la location meublée. Cependant, les charges de blanchisserie, remise des clés et ménage sont conséquentes et ses recettes annuelles ayant dépassé le seuil de 23 000 €, elle est désormais contrainte de déclarer ses revenus locatifs à la MSA avec son bénéfice agricole.

Meublé de tourisme classé

Mercredi, rendez-vous médical, dans la salle d’attente un article de presse attire son attention. Il traite des avantages à demander le classement d’un meublé de tourisme.

En effet, au régime micro BIC, l’abattement forfaitaire passe de 50 % à 71 %. Si le loueur entre dans la catégorie des loueurs en meublé professionnels, le seuil d’exonération des plus-values, en cas de cession ou cessation d’activité, passe de 90 000 e à 250 000 €. Enfin, les loueurs affiliés au régime général de Sécurité Sociale bénéficient d’un abattement de 67 % au lieu de 60 %.

Para-hôtellerie

Jeudi, Marie rappelle son conseiller fiscal au sujet des résidences de tourisme. Il l’informe des avantages fiscaux liés au régime de la parahôtellerie.

Ce régime permet de bénéficier d’un régime fiscal de faveur en matière de plus-values, de report des déficits et de la déductibilité des amortissements mais il est surtout intéressant au niveau TVA. Il permet de récupérer la TVA sur l’acquisition ou la construction de l’immeuble et sur la plupart des charges de gestion courante.

Résidence gérée

Vendredi, Marie surfe sur internet à la recherche d’informations sur les résidences gérées comme les résidences séniors ou étudiantes.

Ce type d’investissement permet une réduction d’impôt représentant 11 % du montant de l’investissement plafonné à 300 000 €, étalée sur 9 ans. Il permet de réaliser 20 % d’économie de TVA sur l’acquisition du logement et sur les charges courantes. Le taux de TVA sur les loyers est réduit à 5,5 %.

Histoire à suivre...

Marie en sait un peu plus désormais. Cependant, au-delà des incidences économiques, fiscales et sociales, elle doit avant tout se poser les bonnes questions par rapport à ses objectifs personnels : compte-elle percevoir une rente sous forme de loyers ? Souhaite-t-elle reprendre le logement d’ici quelques années pour en faire sa future résidence principale ? Va-t-elle le revendre pour encaisser une plus-value ? Envisage-t-elle d’y loger ses enfants ou de leur transmettre le bien ? Il est indispensable d’être accompagné par un spécialiste pour faire le
meilleur choix.

Bénéficier du régime fiscal de la para-hôtellerie 

Pour bénéficier de ce régime, l’établissement doit être en mesure de proposer au moins trois des quatre prestations suivantes : service du petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle.

Faire classer son meublé de tourisme

La location saisonnière d’un meublé à destination d’une clientèle touristique doit être déclarée en mairie. Dans certaines communes, vous devrez collecter la taxe de séjour. Pour être classé, vous devez faire appel à un organisme évaluateur agréé. Le classement permet d’indiquer le niveau de confort et d’équipement du meublé de tourisme. Il en existe cinq catégories.

L’organisme évaluateur effectue une visite de classement du logement puis remet un certificat de visite. Vous disposez de 15 jours à compter de la réception du certificat pour refuser la proposition de classement. Passé ce délai et en l’absence de refus, le classement est acquis. La décision est valable cinq ans.

Devenir loueur en meublé professionnel

Pour bénéficier du régime des locations meublées professionnelles, trois conditions sont requises :

• les recettes annuelles doivent être supérieures à 23 000 € ;
• les recettes doivent également être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal ;
• un membre du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel.

Cette troisième condition a récemment été remise en cause par le conseil constitutionnel, ce qui devra être confirmé par l’administration fiscale. Les avantages sont les suivants : la possibilité de déduire les déficits de cette activité sur les autres revenus du foyer fiscal, l’exonération totale d’impôts sur les plus-values réalisées en cas de revente du bien (sous conditions), la couverture sociale, l’assurance décès et les prestations retraite qu’apporte l’affiliation à la MSA ou à la Sécurité Sociale des indépendants.

Qu’est-ce qu’une résidence gérée ?

Il s’agit d’une résidence avec services pour laquelle le statut de loueur en meublé peut s’appliquer. On trouve dans ce type de résidence : les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, les résidences d’affaire et les résidences seniors.

Elles proposent à leurs résidents des services et prestations comme la restauration, une cafétéria, une laverie, une salle de réunions, un service de ménage, etc.

Par Carole Wgeux, Fiscaliste AS Entreprises

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